Członkowie wspólnot mieszkaniowych, poza licznymi przywilejami związanymi z podejmowaniem ważnych decyzji dotyczących budynku i nieruchomości wspólnych, a także wpływem na ich funkcjonowanie, są również obciążeni szeregiem obowiązków. Co ciekawe, przynależności do danej wspólnoty jest obligatoryjna i nie można się zrzec. Program Pierwsze Mieszkanie. Odpowiedzi na poniższe pytania nie stanowią wykładni prawa w odniesieniu do indywidualnych przypadków, lecz ogólną interpretację przepisów ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, zmieniającej ustawę z dnia z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.; dalej: „UWL”), nabycie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową wchodzi w zakres katalogu tzw. „czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”, a więc takich, do podjęcia których potrzebna jest uchwała właścicieli Pismo z dnia 14 marca 2013 r. Izba Skarbowa w Bydgoszczy ITPP3/443-38/13/AT Podatek od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży przez Wspólnotę pomieszczeń strychu (części wspólne nieruchomości) za czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT. Immisja bezpośrednia charakteryzuje się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności, czyli bezpośrednią ingerencją w strefę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja bezpośrednia zawsze jest zakazana i stosuje się wobec tego rodzaju naruszeń roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 KC bez jakichkolwiek ograniczeń Właściwa kwalifikacja planowanych robót na gruncie prawa budowlanego nie wyczerpuje jednakże całości sprawy. W przypadku bowiem, gdy prace te wiązać się będą z ingerencją w części wspólne nieruchomości, konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na tego typu roboty. Ta zaś wymaga powzięcia stosownej uchwały. jzNUGa. Wśród członków wspólnot czy też spółdzielni mieszkaniowych, często występuje problem zawłaszczenia przez właścicieli lokali części wspólnej. Nie zawsze tego rodzaju działania wywołują konflikt wśród mieszkańców, jednak gdy zaczynają naruszać nie tylko zasady dobrego wychowania ale i przepisy związane z użytkowaniem części wspólnej, pojawia się poważny problem. Zgodnie z Ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z tym ujęciem, wszystko co nie jest ujęte w aktach lokalu jako odrębna własność jak lokal mieszkalny lub jego części składowe albo pomieszczenia przynależne stanowi część wspólną ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. Przepisy prawa zakazują korzystania z rzeczy w sposób, który utrudnia korzystanie z części wspólnej przez innych współwłaścicieli oraz jest niezgodne z jej również serwis: NajemKto podejmie interwencję Z Ustawy o własności lokali jasno wynika, że w przypadku wystąpienia sporu o korzystanie z części wspólnej, interwencję powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami jako dysponent nieruchomości wspólnej ma prawo do zapobiegania naruszeniom prawa do korzystania z części wspólnej. Istnieją zatem podstawy prawne do domagania się od właścicieli lokali, którzy zawłaszczają przestrzeń wspólną w sposób niezgodny z przepisami prawa, by zaprzestali naruszać interesy innych właścicieli lokali. Zarząd powinien pisemnie wezwać taką osobę do zaprzestania dokonywania nieprawidłowych czynności, a w razie braku reakcji - poinformować, że w określonym terminie zarząd sam doprowadzi do ich usunięcia lub w przypadku składowania przedmiotów prywatnych w części wspólnej w sposób utrudniający korzystanie z niej przez innych właścicieli zostaną one złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Zarząd może też zdecydować o przeniesieniu prywatnych przedmiotów do innej części nieruchomości wspólnej, w której będą mniej uciążliwe (np. na strych). Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach również serwis: NieruchomościKiedy pomoże sądKonflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie Art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wspólnota lub pojedynczy właściciel lokalu jako powód, może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej prywatnymi przedmiotami, po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku czyli usunął sporne przedmioty. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Do części wspólnych zaliczyć można fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Kwestie sporne we wspólnotach mieszkaniowych Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. Problem zawłaszczania nieruchomości O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu cywilnego. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Części wspólne, a jakość mieszkania Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego M. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas. Otoczenie nieruchomości istotną kwestią Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. Obejrzyj galerię zdjęć Wnętrza projektów domów Żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania W ramach własności w częściach ułamkowych (tj. współwłasności), w której każdy spośród współwłaścicieli ma swój, precyzyjnie określony orzeczeniem sądu lub umową udział, np. ½ w danym prawie), dopuszczalne jest żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania (nazewnictwo jest w tym zakresie zróżnicowane – podział quoad usum, podział do używania, podział do użytkowania itp.). Jest to możliwe, o ile nie stoi w sprzeczności z charakterem lub rodzajem nieruchomości albo uzasadnionymi interesami pozostałych współwłaścicieli. Spotkać się zatem można z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie już dopuszczalnym), z podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), czy z podziałem wspólnej działki siedliskowej. Podział do używania uzgodniony w umowie pomiędzy współwłaścicielami Podział do używania, do którego może dojść w wyniku umowy pomiędzy współwłaścicielami lub – wobec braku porozumienia – w drodze orzeczenia sądu, nie wywołuje skutków prawnorzeczowych (nie przenosi tytułu własności na współwłaścicieli), nie oznacza zniesienia współwłasności, ale jest wyrazem podziału podstawowego prawa współwłaściciela do nieruchomości, jakim jest prawo do korzystania z niej i jej posiadania. Zatem, jak zostało już powiedziane, współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich. Swoboda w zakresie uregulowania tej kwestii, przysługująca współwłaścicielom, jest bardzo szeroka. Umowa nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Brak zgody między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej W braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest art. 206 Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. (I CZ 66/2000): „jakkolwiek zasadą jest, że współwłaścicielom przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy (art. 206 niemniej jednak, w określonych sytuacjach, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli, w ramach zarządu rzeczą wspólną, decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej”. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 Jeżeli nie jest możliwy podział do użytkowania w sposób zapewniający wszystkim współwłaścicielom prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości (tj. w szczególności: jedynej piwnicy, strychu czy klatki schodowej), wniosek powinien zostać przez sąd oddalony. Pozbawienie choćby jednego ze współwłaścicieli możności korzystania ze wspólnego prawa (rzeczy) jest bowiem sprzeczne z istotą prawa własności. Jeżeli charakter nieruchomości nie pozwala na wspólne korzystanie z niej przez wszystkich, finałem powinno być zniesienie współwłasności, co odbywa się jednak w innym trybie i w oparciu o inne przepisy prawa. Podział nieruchomości do używania Orzeczenie sądu, dotyczące wydzielenia części nieruchomości do użytkowania, powinno być sformułowane w sposób nadający się do wykonania (w tym ewentualnej egzekucji). A zatem zawierać nie tylko określenie sposobu korzystania z nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli, ale obejmować także zobowiązanie współwłaściciela władającego rzeczą do wydania jej w odpowiednim zakresie uprawnionemu współwłaścicielowi. Zbędne jest natomiast – co znacznie ułatwia całą procedurę w porównaniu do zniesienia współwłasności – sporządzanie dokumentów geodezyjnych. Nie chodzi tu bowiem o podział nieruchomości w znaczeniu prawnym, istotne jest tylko, dla uniknięcia dalszych sporów pomiędzy współwłaścicielami, aby wydzielana część została określona w sposób pozwalający na ustalenie jej w terenie i ewentualne oznaczenie w księdze wieczystej sposobu korzystania z nieruchomości. W sprawach o podział nieruchomości nie dopuszcza się skargi kasacyjnej. Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611-616 Orzeczenie sądu wydane w tym zakresie nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami. Reasumując, podział nieruchomości do wyłącznego używania może w niektórych przypadkach stanowić prostą i rozsądną alternatywę dla całkowitego zniesienia współwłasności, która to procedura wiąże się z wysokimi kosztami, koniecznością powołania geodety i załatwianiem wielu dalszych formalności. W każdym jednak przypadku należy rozważyć, czy stan pewnej tymczasowości oraz nieostateczności związany z podziałem nieruchomości do używania jest możliwą do zaakceptowania ceną wspomnianych korzyści. Stan prawny obowiązujący na dzień Indywidualne Porady Prawne Masz problem prawny i szukasz pomocy?Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu. (zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje) Ostatnio kilka razy natknęłam się na notatki prasowe informujące o orzeczeniach sądów w sprawie korzystania z elewacji nieruchomości przez członków wspólnoty lub najemców lokali. Jak widać, temat wzbudza kontrowersje, skoro w krótkim czasie w różnych miejscach zaskarżono kilka uchwał w tych sprawach. Moi klienci też często pytają jak korzystać z elewacji, np. czy i na jakich zasadach mogą umieścić tablicę informacyjną czy szyld reklamowy, albo klimatyzator. I o tym dzisiaj kilka słów. Przede wszystkim musisz sobie uświadomić, że elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (w dużej wspólnocie) lub przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (w małej wspólnocie). Przypomnę Ci jednak, że zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie zasady zarządu nieruchomością wspólną można określić odmiennie, niż wynika to z przepisów. Wówczas ustalone przez członków wspólnoty szczególne zasady zarządu będą mieć zastosowanie także do elewacji. W sprawach badanych przez sądy pojawiała się wątpliwość czy decyzję w sprawie sposobu korzystania z elewacji może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty, czy też konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty. Inaczej mówiąc – czy zgoda na umieszczenie np. reklamy przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie. Aby odpowiedzieć na takie pytanie, należy zastanowić się nad funkcją elewacji, a ściślej, czy normalnym jej przeznaczeniem jest funkcja reklamowa. Elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz ze wszystkimi występującymi na niej elementami architektonicznymi i dekoracyjnymi (tak m. in. w Słowniku Współczesnego Języka Polskiego, Wilga, Warszawa 1996, str. 235). Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Brak jest wśród nich funkcji reklamowej. Sądy zgodnie uznają, że funkcja reklamowa nie jest normalnym sposobem korzystania z elewacji. W rezultacie należy dojść do wniosku, że umieszczenie na elewacji reklamy stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a taka decyzja każdorazowo wymaga uchwały wspólnoty, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Do podobnych konkluzji należy dojść w przypadku małej wspólnoty – skoro w dużej wspólnocie umieszczenie na elewacji budynku tablic reklamowych wymaga uchwały wspólnoty, bo jest czynnością „niezwykłą”, to w małej wspólnocie wszyscy jej członkowie będą musieli wyrazić zgodę na taką tablicę (na temat czynności „zwykłych” i „niezwykłych” więcej przeczytasz tutaj). Druga istotna kwestia, to czy za korzystanie z elewacji należy płacić. Moim zdaniem zasadą powinna być odpłatność, chociaż – jak zwykle – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wyobraź sobie, że członkami wspólnoty są wyłącznie lekarze (lub adwokaci), którzy w lokalach prowadzą swoje specjalistyczne praktyki (lub kancelarie). Każdy z nich na elewacji umieszcza tablicę informacyjną. Jeśli te tablice są takich samych rozmiarów, nie ma przeszkód by członkowie wspólnoty nie ponosili dodatkowych opłat z tego tytułu, bo korzystają z elewacji na identycznych zasadach. Gdyby jednak taki gabinet czy kancelaria były prowadzone tylko przez jednego lub kilku członków wspólnoty, a pozostałe lokale miałby charakter wyłącznie mieszkalny, wówczas uzasadnione byłoby obciążenie lekarzy czy adwokatów kosztami w związku z korzystaniem z elewacji. Podobnie postąpiłabym w przypadku wynajęcia lokalu podmiotowi zewnętrznemu. Jak ustalić zasady odpłatności? Należy je zawrzeć w uchwale wspólnoty w sprawie zasad korzystania z elewacji. Taka uchwała powinna upoważniać zarząd do zawierania umów w tej sprawie. Nadto należy w niej dość szczegółowo określić zasady korzystania z elewacji zarówno przez członków wspólnoty, jak i podmioty zewnętrzne. Jednym z istotnych elementów będą właśnie opłaty za najem powierzchni elewacji. Braki w tym zakresie mogą – w razie zaskarżenia uchwały – doprowadzić do jej uchylenia. Zwróć uwagę, że wpływy z tytułu korzystania z elewacji stanowią przychód wspólnoty. Jeśli więc uchwała w tej sprawie zostanie prawidłowo podjęta, będzie ona przynosić korzyści wszystkim członkom wspólnoty. Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Zdarza się, że części wspólne bloku, w którym mieszkasz wymagają remontu. Co robić, gdy przecieka dach, garaż lub inny element części wspólnej nieruchomości? Co, gdy wadliwy okaże się piec w kotłowni, winda czy kanał wentylacyjny? Czy remont części wspólnej zgłaszać do wspólnoty? Jakie są terminy? Jak powinna wyglądać procedura naprawy usterek w częściach wspólnych? Autor: Mariusz Bykowski Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Niestety, usterki mogą pojawić się w nawet w najbardziej nowoczesnym budynku i to po niedługim okresie użytkowania. W niniejszym artykule opisujemy problem usterek obejmujących część wspólną nieruchomości, które po spełnieniu pewnych warunków, deweloper powinien naprawić na własny koszt. Co to są części wspólne nieruchomości? Za części wspólne nieruchomości uważa się dach, stropy, ściany nośne, kanały wentylacyjne, instalacje grzewcze, piony wodne i kanalizacyjne. Część wspólna to także elewacja, klatka schodowa czy wreszcie winda. Co w sytuacji, gdy właściciel mieszkania dostrzeże usterkę w częściach wspólnych? Po pierwsze, zauważoną usterkę powinieneś sam zgłosić do dewelopera. Prawo do zgłoszenia wad nieruchomości wspólnej oraz formułowania żądań, co do zasady, przysługuje wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Dlatego też, każda z osób która nabyła odrębną własność lokalu w danym budynku, może zgłosić usterkę deweloperowi i domagać się jej naprawy. Wynika to z faktu posiadania udziału w nieruchomości wspólnej, a przy czym przy zgłoszeniu usterki i domagania się jej naprawy bez znaczenia jest wielkość udziału. Co bardzo ważne, ustawodawca nie przewiduje takiego uprawnienia wspólnocie. Czy o usterce informować wspólnotę mieszkaniową? Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, aby o wykrytej usterce poinformować wspólnotę mieszkaniową, tak aby i zarząd nawiązał kontakt z deweloperem w celu szybkiego usunięcia usterki. Deweloper powinien niezwłocznie bez jakichkolwiek protestów usunąć na swój koszt wadę w budynku – gdy tylko ta zostanie mu wytknięta. Dla dewelopera nie powinno mieć znaczenia, kto zgłaszał usterki (wspólnota czy którykolwiek z właścicieli). Taka postawa dewelopera, a przy tym natychmiastowa naprawa usterek powinna wynikać z obawy przed podważeniem renomy dewelopera czy jeszcze niedokończonej sprzedaży mieszkań w bloku. Tak niestety nie zawsze się dziej. Często bowiem deweloper zakwestionuje lub przemilczy sprawę wytkniętych mu usterek. Kiedy deweloper usuwa wadę na własny koszt - odpowiedzialność z tytułu rękojmi Zgodnie z przepisami o rękojmi (art. 556 kc. i następne) deweloper ma prawny obowiązek wadę usunąć na własny koszt. Żądać możemy również obniżenia ceny lokalu. Ponadto, gdy wada jest istotna (znacznie utrudnia nam korzystanie z budynku) lub deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczenia terminu nie usunie usterek, mamy prawo odstąpić od umowy. Wówczas deweloper w zamian za zwrócone mieszkanie powinien nam zwrócić pieniądze. Gdy deweloper niezwłocznie usunął wady bądź wymienił rzecz wadliwą na wolną od wad nie można odstąpić od umowy. Należy pamiętać, by zgłoszenie usterek do dewelopera zostało przesłane listem poleconym w terminie miesięcznym od dnia wykrycia wady. Jak długo trwa rękojmia? Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wynosi 3 lata od dnia podpisania przez protokołu zdawczo-odbiorczego. Co więcej, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że po upływie 3-letniego terminu - roszczenie z tytułu rękojmi wygasa i nie może być skutecznie dochodzone przed sądem (uchwała Sądu Najwyższego - III CZP 39/02). Oznacza to, że w przypadku sporu z deweloperem, gdzie niezbędny okaże się sąd, sprawa powinna do niego trafić w nieprzekraczalnym trzyletnim terminie. Sprawdź: Czym różni się rękojmia od gwarancji na mieszkanie? Gdy deweloper odmówi naprawienia usterki w części wspólnej Wyobraź sobie sytuację, w której po dwóch latach od odbioru mieszkania, w twoim budynku zaczyna przeciekać dach, a na ścianach ostatniego piętra pojawił się grzyb. Sporządzasz pisemne zgłoszenie wady ze wskazaniem deweloperowi terminu do jej usunięcia. Deweloper odmawia wykonania naprawy, bądź nie przystępuje do naprawy w wyznaczonym terminie, czy też wcale nie udziela odpowiedzi na twoje pismo. Niestety, jest to sytuacja możliwa, a wówczas czekać Cię może długa batalia sądowa. Dlatego też, mając na uwadze, że w najgorszym wypadku sprawa może swój finał znaleźć w sądzie, ważne jest aby wymiana zdań z deweloperem przybrała formę pisemną. Dowiedz się: Jak wspólnota mieszkaniowa może pozwać do sądu dewelopera Co robić, gdy rękojmia minęła? W sytuacji gdy np. wada w nieruchomości wspólnej wyszła na jaw w terminie późniejszym niż w przewidzianym dla rękojmi albo zamierzasz od dewelopera domagać się odszkodowania zamiast innych uprawnień, zastosowanie znajdą przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej. Co to jest odpowiedzialność kontraktowa? Odpowiedzialność kontraktowa wynika z art. 471 kodeksu cywilnego. Aby z niej skorzystać należy deweloperowi, (lub ewentualnie później przed sądem) wykazać że deweloper nie wykonał umowy w sposób taki jak powinien, a my w związku z tym ponieśliśmy szkodę. W sytuacji dochodzenia roszczeń od dewelopera - instytucja ta jest bardziej skomplikowana od rękojmi. Dla instytucji rękojmi nie ma znaczenia czy deweloper zawinił przy powstaniu wady – wada się ujawniła, więc niemal z automatu deweloper za nią odpowiada i np. powinien ją na własny koszt usunąć. Jeśli natomiast chodzi o odpowiedzialność kontraktową, to konieczne jest, aby wada powstała w wyniku zaniedbań po stronie dewelopera. Co ważne, termin na dochodzenie roszczeń dotyczących odpowiedzialności kontraktowej jest dłuższy niż w przypadku rękojmi i wynosi 10 lat.

ingerencja w części wspólne nieruchomości